Yksinkertainen tuottolaskelma
Yksi tapa hahmottaa nettovuokratuottoa ennen rahoitusta ja veroja on vähentää vuosivuokrasta omistajan juoksevat kulut ja jakaa erotus velattomalla hankintakustannuksella. Kerro tulos sadalla saadaksesi prosentin. Merkitse, sisältääkö laskelma varainsiirtoveron, remontit ja tyhjät kuukaudet.
Jos vuositulo on 6 960 euroa ja arvioidut kulut 2 400 euroa, erotus on 4 560 euroa. Jaettuna 100 000 euron hankintakustannuksella se on 4,56 %. Tämä on laskentaesimerkki, ei kohdesuositus tai tuottolupaus.
Kassavirrassa huomioidaan myös maksut
Kassavirtaan vaikuttavat esimerkiksi lainan korot ja lyhennykset, vastikkeet, verot ja epäsäännölliset menot. Lainan lyhennys vähentää käytettävissä olevaa rahaa, vaikka se ei ole sama asia kuin verotuksessa vähennettävä kulu.
Testaa vähintään kolme tilannetta
- Suunniteltu vuokrataso ja normaalit kulut.
- Tyhjä jakso sekä korjausmeno samana vuonna.
- Korkojen tai vastikkeiden nousu.
Tee laskelman oletukset näkyviksi
Kahden asunnon tuottoprosentteja voi verrata vasta, kun niiden laskentatapa on sama. Jos toisessa on mukana tyhjän jakson varaus ja toisessa ei, prosentit kuvaavat eri oletuksia. Kirjoita laskelman yhteyteen, mitä tuloja ja kuluja siihen sisältyy.
Merkitse myös käytetty hintakäsite. Kauppahinta, velaton hinta ja kokonaisuudessaan hankintaan käytetty raha eivät välttämättä ole sama summa. Rahoituksen ehdot pidetään erillään asunnon vuokraustoiminnan laskelmasta, jotta velan vaikutus näkyy.
Kassavirran kuukausirivi
Kassavirtaseurannassa lähtökohtana ovat toteutuneet maksut. Kirjaa saadut vuokrat, vastikkeet, muut omistajan maksut, lainanhoito ja verot niiden oman seurannan mukaisesti. Säilytä epäsäännölliset menot omilla riveillään. Jos jokin luku on ennuste, merkitse se ennusteeksi.
Näin huomaat eron suunnitellun ja toteutuneen tilanteen välillä. Vuokran maksuviive vaikuttaa kuukauden kassaan, vaikka saatava olisi edelleen olemassa. Toisaalta suuri yksittäinen korjausmeno voi painaa yhden kuukauden kassavirtaa ilman, että koko vuokrausmalli olisi muuttunut.
Palvelun ostaminen kuuluu samaan vertailuun
Jos vertailet itse hoitamista ja ulkoistamista, sisällytä valitun palvelun palkkiot laskelmaan. Kirjaa myös, mitkä tehtävät jäävät itsellesi. Oman ajan arvo ei ole suoraan sama asia kuin maksettu lasku, mutta se on päätöksen kannalta olennainen tieto.
Tarkastele lopuksi maksuvaraa myös odotettua heikommassa tilanteessa. Laskelman tarkoitus on auttaa hahmottamaan riippuvuudet ja valmistautumaan, ei tuottaa mahdollisimman näyttävää prosenttilukua.
Pidä arvonnousu erillään vuokratuotosta. Tuleva myyntihinta on epävarma, eikä sillä makseta tämän kuukauden laskuja. Vuokrauksen palvelupalkkio kuuluu realistiseen kululaskelmaan, jos käytät palvelua.
Kokeile kassavirtaa omilla luvuillasi
Vuokratuotto- ja kassavirtalaskuri erottaa asunnon nettotuoton rahoituksen jälkeisestä kassavirrasta. Syötä velaton hankintahinta, kulut ja lainanhoito. Kokeile myös yhtä ylimääräistä tyhjää kuukautta. Laskelma kuvaa antamiasi oletuksia, ei tulevan tuoton ennustetta.
Haluatko vuokrasuhteen arjen ammattilaisen hoidettavaksi? OVV Kokonaispalvelu asuntosijoittajalle.
Takaisin tietopankkiin