Hoitovastike ei kerro käypää vuokraa
Taloyhtiön vastike kuvaa omistajan menoa. Käypä vuokra kuvaa sitä, mitä vastaavasta asunnosta voidaan tavanomaisesti saada. Sama vastike voi olla kahdessa asunnossa, joiden sijainti, kunto ja vuokrattavuus eroavat selvästi.
Joensuussa vertailu kannattaa tehdä saman tyyppisiin asuntoihin ja mahdollisimman vastaavaan sijaintiin. Tarkastele pinta-alan lisäksi kuntoa, varusteita ja sitä, mitä ilmoitettuun vuokraan sisältyy. Yksittäinen kallis ilmoitus ei vielä todista alueen käypää tasoa. Pyydä tarvittaessa paikallinen vuokra-arvio ja säilytä arvion perusteet.
Verohallinnon alihintaista vuokrausta koskevassa ohjeessa kerrotaan myös asuntoedun verotusarvon käytöstä vertailuna silloin, kun muuta selvitystä käyvästä vuokrasta ei ole. Pelkkä vuokranantajan oma kustannuslaskelma ei korvaa vuokratason selvittämistä.
Mitä alihintaisuus muuttaa vähennyksissä?
Alihintaisessa vuokrauksessa vuokraukseen liittyviä kuluja saa vähentää enintään vuokratulojen verran. Tappiota ei tällöin vähennetä. Asuntoon kohdistuvan lainan korot ja järjestelykulut eivät ole vähennyskelpoisia tämän vuokrauksen perusteella. Tarkka käsittely on syytä varmistaa omista tiedoista, etenkin jos käyttö tai vuokrataso muuttuu kesken vuoden.
Esimerkiksi 250 euron kuukausivuokra tuottaa vuodessa 3 000 euroa. Jos kyse on alihintaisesta vuokrauksesta ja esimerkin muutoin vähennyskelpoiset vuokrauskulut ovat 4 000 euroa, vähennys rajoittuu 3 000 euroon. Erotuksesta ei synny tässä esimerkissä 1 000 euron vähennettävää vuokraustappiota. Mahdollisia lainan korkoja ei ole sisällytetty lukuihin.
Esimerkki on laskennallinen. Siitä ei voi päätellä, että 250 euroa olisi jonkin tietyn Joensuun asunnon alihintainen tai käypä vuokra. Tämä ratkaistaan erikseen asunnon ja vuokrauksen olosuhteiden perusteella.
Tee kirjallinen sopimus myös läheisen kanssa
Kirjaa vuokra, maksupäivä, erillismaksut, asunnon käyttö ja muut sovitut ehdot selvästi. Sovi, miten toimitaan, jos asukas muuttaa pois tai elämäntilanne muuttuu. Läheinen suhde ei poista tarvetta tietää, kuka vastaa mistäkin.
Pidä vuokran maksaminen ja mahdollinen muu taloudellinen tuki erillään omassa seurannassasi. Älä ratkaise verotusta tilisiirron viestikentällä tai nimeämällä maksuja uudelleen. Jos järjestelyyn kuuluu hallintaoikeuksia, lahjoituksia tai muita kuin tavallisen vuokrauksen piirteitä, pyydä kokonaisuudesta tapauskohtainen arvio.
Tarkistuslista ennen vuokrauksen alkua
- Selvitä asunnon käypä vuokra ja tallenna vertailun päivämäärä sekä perusteet.
- Laske omat menot ja käytettävissä oleva raha valitulla vuokralla.
- Tarkista kulujen ja korkojen verokohtelu valitussa järjestelyssä.
- Tee vuokrasopimus ja sovi käytännön yhteydenpidosta.
- Päivitä arvio, jos vuokraus muuttuu markkinaehtoisesta alihintaiseksi tai päinvastoin.
Vuokratason määrittämisen opas auttaa vertailussa. Verotusta varten tärkeintä on kuvata todellinen järjestely ja sen perusteet oikein; vuokrausta läheiselle ei tarvitse naamioida muunlaiseksi toiminnaksi.
Haluatko vuokrasuhteen arjen ammattilaisen hoidettavaksi? OVV Kokonaispalvelu asuntosijoittajalle.
Takaisin tietopankkiin