Rahoitusvastike: tuloutettu vai rahastoitu?

Miksi sama vastike voi tarkoittaa eri asiaa verotuksessa?

Rahoitusvastikkeella eli pääomavastikkeella maksetaan tavallisesti taloyhtiön lainan menoja. Omistajan tililtä raha lähtee samalla tavalla riippumatta siitä, miten taloyhtiö kirjaa suorituksen. Verotettava vuokratulo voi silti muodostua erilaiseksi.

Tulouttamisessa maksu kirjataan taloyhtiön tuotoksi. Rahastoinnissa maksu kirjataan pääomasijoitukseksi. Pelkkä vastikelaskun otsikko, lainan käyttötarkoitus tai maksaminen kuukausittain ei kerro verokohtelua. Myös kertasuorituksen käsittely täytyy selvittää erikseen. Verohallinnon vuokratulo-ohjeen kohdassa 3.8 kuvataan vastikkeiden vähentämisen perusteet.

Jos maksu on osittain tuloutettu ja osittain rahastoitu, myös verotuksessa tarvitaan erittely. Älä merkitse koko summaa saman otsikon alle vain siksi, että pankkitilillä näkyy yksi veloitus.

Laskentaesimerkki: tililtä lähtee sama summa

Seuraava on havainnollistava esimerkki, ei arvio Joensuun vuokratasosta. Asunto on koko vuoden markkinaehtoisesti vuokrattuna. Vuokra on 650 euroa, hoitovastike 200 euroa ja rahoitusvastike 150 euroa kuukaudessa. Muita kuluja ei esimerkissä huomioida.

• Vuokratulo vuodessa: 7 800 euroa.
• Hoitovastike vuodessa: 2 400 euroa.
• Rahoitusvastike vuodessa: 1 800 euroa.
• Kassaan jää ennen veroja ja muita menoja: 3 600 euroa.

Jos rahoitusvastike on kokonaan tuloutettu ja vähennyskelpoinen, esimerkin verotettava vuokratulo on 3 600 euroa. Jos se on kokonaan rahastoitu, verotettava vuokratulo on näillä oletuksilla 5 400 euroa ja 1 800 euroa lisätään hankintamenoon. Maksu ei siis välttämättä vähennä saman vuoden verotettavaa tuloa, vaikka se vähentää käytettävissä olevaa rahaa.

Esimerkki näyttää, miksi vuokratuottoa ja kassavirtaa pitää seurata erikseen. Henkilökohtainen lainanlyhennys, korot ja muut menot täydentävät todellista laskelmaa.

Mitä kysyn isännöitsijältä?

Pyydä tilikauden päätyttyä huoneistokohtainen erittely. Täsmennä kysymys esimerkiksi näin:

• Paljonko maksamistani rahoitusvastikkeista on tuloutettu ja paljonko rahastoitu?
• Koskeeko erittely myös maksamaani lainaosuussuoritusta?
• Miltä ajalta ja mitä lainaa erittely koskee?
• Onko kirjanpitokäsittely vahvistettu vai vielä alustava?

Säilytä vastaus maksutositteiden kanssa. Talousarvion tieto ei yksin vahvista toteutunutta kirjausta. Älä myöskään oleta, että edellisen vuoden käsittely jatkuu muuttumattomana.

Miten pidän tiedot käyttökelpoisina myöhemmin?

Tee asunnolle seuranta, jossa näkyvät maksupäivä, lainan nimi, summa ja tuloutettu tai rahastoitu osuus. Pidä rahastoidut erät mukana hankintamenon seurannassa mahdollista myyntiä varten. Sama maksu ei saa tulla vähennetyksi kahteen kertaan.

Jos asunto on ollut myös omassa käytössä tai vuokraus on alihintaista, tavallisen markkinaehtoisen vuokrauksen esimerkki ei sellaisenaan sovellu. Katso tällöin vuokratulojen vähennysten yleisopas ja varmista oma käsittely Verohallinnolta. OVV:n verokooste helpottaa vuokrauksen tietojen kokoamista; vastikkeen kirjanpitokäsittelyn vahvistaa taloyhtiö.