Uusi vuokralaki 2026 – mikä muuttui 1.10.?

Vanha sopimus tarkoittaa ennen 1.10.2026 tehtyä sopimusta, uusi sopimus 1.10.2026 tai myöhemmin tehtyä. Ratkaiseva on sopimuksen tekopäivä, joka voi olla eri kuin muuttopäivä. Taulukko kuvaa tavallista asuinhuoneiston vuokrasuhdetta ja lain lähtökohtia: yksittäinen ehto, sopimustyyppi ja tapahtumien ajankohta on aina tarkistettava.

Osapuolet voivat lain voimaantulon jälkeen sopia uusien säännösten soveltamisesta myös vanhaan sopimukseen. Ennen voimaantuloa tehtyihin irtisanomisiin ja annettuihin ilmoituksiin tai varoituksiin sovelletaan siirtymäsäännöksen mukaan aiempia sääntöjä. Vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaika säilyy. Lue myös vanhan vuokrasopimuksen siirtymäsäännöt.

Tupakointi vuokra-asunnossa, siihen kuuluvalla parvekkeella sekä muussa asuntoon liittyvässä yksityisessä sisä- tai ulkotilassa on lähtökohtaisesti kielletty. Vuokranantaja voi antaa luvan vain, jos muu lainsäädäntö, viranomaismääräys tai yhtiöjärjestys ei estä sitä. Kielto koskee lain tarkoittamia poltettavia ja kuumennettavia tupakkatuotteita sekä tupakkalain 73 §:ssä tarkoitettuja tuotteita. Selvitä aiemman luvan sisältö ja rajaus. Pelkkä kiellon puuttuminen sopimuksesta ei ole sama asia kuin lupa.

Ilmoita muista asukkaista kirjallisesti: asukkaiden lukumäärä, asumisoikeuden peruste sekä täysi-ikäisten nimet, syntymäajat ja yhteystiedot. Jollei tietoja ole annettu sopimusta tehtäessä, ne ilmoitetaan viipymättä hallinnan saamisen jälkeen. Myös uuden asukkaan muutosta ja ilmoitetun asukkaan poismuutosta ilmoitetaan viipymättä. Vanhoissa vuokrasuhteissa vuokranantajan on tiedotettava uudesta velvollisuudesta, minkä jälkeen vuokralainen antaa tiedot lain siirtymäsäännön mukaisesti. Velvollisuus ei siis yleisesti synny vasta erillisestä tietopyynnöstä.

Vuokravakuuden palautus on hoidettava viipymättä. Vakuus palautetaan tai vapautetaan taikka pidättämisestä annetaan kirjallinen ilmoitus viimeistään 14 päivässä sopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta. Perustellusta syystä johtuvan esteen tapauksessa määräaika lasketaan esteen poistumisesta. Pidättämisilmoituksessa eritellään saatavan peruste ja kohtuudella tehty arvio määrästä. Tavanomainen kuluminen ei sellaisenaan ole peruste vakuuden käyttämiseen.

Irtisanominen, purkaminen ja varoitus voidaan antaa sähköisesti lain kahden kanavan menettelyllä, jos siitä on sovittu yksilöllisesti ja kirjallisesti. Sovittua ilmoituskanavaa täydentää toisessa sovitussa kanavassa lähetettävä heräteviesti. Pidä molempien kanavien yhteystiedot ajan tasalla. Tarkempi menettely kuvataan vuokranantajan osiossa.

Uuden sopimuksen muuttopäivä on oletuksena sopimuksen päättymispäivä. Muusta voidaan sopia, joten tarkista sopimus ja sovi avainten palautus hyvissä ajoin. Muuttajan muistilista auttaa kokoamaan tehtävät ennen muuttoa ja sen jälkeen.

Vuokralaisen kuolema ei kaikissa tilanteissa päätä vuokrasuhdetta automaattisesti. Jos yksin vuokranneella ei asunut huoneistossa lain tarkoittamaa perheenjäsentä, vuokrasuhde päättyy uuden 46 §:n ehdoin kahden kuukauden kuluttua sen kuukauden lopusta, jolloin vuokranantaja sai kuolemasta tiedon. Kuolinpesä voi ilmoittaa kirjallisesti haluavansa jatkaa vuokrasuhdetta ennen päättymistä. Kanssavuokralaisen ja huoneistossa asuvan perheenjäsenen jatkamisoikeudet sekä omaisuuden käsittely arvioidaan erikseen. Ota kuolemantapauksessa yhteyttä vuokranantajaan tai välittäjään ajoissa.

Vuokranantajan irtisanomisaika on uusissa sopimuksissa kolme kuukautta ja vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti kestäneessä vuokrasuhteessa neljä kuukautta. Vanhoissa sopimuksissa lähtökohta on edelleen kolme kuukautta ja vähintään vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kuusi kuukautta. Lyhentävää ehtoa ei voi käyttää vuokralaisen suojaksi säädetyn vähimmäisajan kiertämiseen. Vuokranantajan irtisanomisaika käsitellään tarkemmin omassa oppaassaan.

Sähköisestä tiedoksiannosta on sovittava yksilöllisesti ja kirjallisesti. Todisteellista ilmoitusta varten sovitaan lisäksi toinen sähköinen kanava heräteviestille. Ilmoitus lähetetään ensimmäiseen kanavaan ja heräte sen saatavilla olosta toiseen. Käytä viimeksi ilmoitettuja yhteystietoja. Menettelyä ei voi käyttää, jos laissa tarkoitetulla tavalla tiedetään vastaanottajan olevan estynyt käyttämästä kanavaa tai lähetyksen yhteydessä on ilmeistä, ettei viesti mennyt perille. Tiedoksisaannin oletus on kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisen jälkeen, jollei muuta näytetä. Säilytä näyttö sopimisesta ja lähetyksistä.

Uusi purkamisperuste on muu erittäin painava syy. Esimerkiksi vakava väkivalta voi tulla arvioitavaksi tällä perusteella. Myös tupakointikiellon rikkomisen merkitys arvioidaan tapauskohtaisesti. Varoitusmenettely ja lain poikkeukset on tarkistettava: uusi peruste ei anna yleistä oikeutta päättää sopimusta ilman varoitusta.

Lisää vakuuden palautuksen määräaika omaan prosessiin. Alku- ja lopputarkastus, kuvat sekä yksilöidyt korjaus- tai siivouskulut auttavat arvioinnissa. Pidätettävä osuus saa olla enintään saatavan määrä tai siitä kohtuudella tehty arvio. Vuokravakuustilille talletettua vakuutta koskee laissa erillinen sääntö, jonka mukaan vakuus voidaan pidättää kokonaan saatavan selviämiseen asti.

Uudessa sopimuksessa vakuus kattaa oletuksena kaikki vuokrasuhteesta seuraavat velvoitteet, jollei muuta ole sovittu. Vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantulosta on ilmoitettava kirjallisesti. Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoitusta lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden alusta, eikä korotusta saa periä takautuvasti. Käyttökorvauksia ja valtion tukemia vuokra-asuntoja koskevat erilliset säännöt.

Uusissa sopimuksissa irtisanomisajan ensimmäistä alkamista lykkäävä ehto on mitätön. Sopimus voi kuitenkin olla ensin määräaikainen ja jatkua sen jälkeen toistaiseksi: tällöin se voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan määräajan loppuun. Sopimussakosta, esimerkiksi jos sopimus irtisanotaan tietyn ajan (esim. 12 kuukauden) kuluessa, voidaan edelleen sopia lain ja sopimusehtojen puitteissa. Sopimussakko ei syrjäytä lain pakottavia säännöksiä eikä oikeuta kohtuuttomaan ehtoon. Päivitä sopimuspohja kokonaisuutena sen sijaan, että vaihdat vain vuosiluvun.

Asunto-osakeyhtiölain muutos 535/2026 tuli myös voimaan 1.10.2026. Se koskee taloyhtiön, osakkaan ja huoneiston käyttäjän suhteita. Sen soveltuminen ei määräydy pelkästään vuokrasopimuksen tekopäivän perusteella.

Uudistus ei itsessään kiellä lyhytaikaista vuokrausta. Yhtiö voi kuitenkin puuttua lain edellytysten täyttyessä toistuvista lyhytaikaisista käyttöoikeuden luovutuksista aiheutuviin haittoihin. Hallintaanotto edellyttää laissa säädettyä perustetta ja menettelyä. Myös rakennuksen käyttötarkoitus, viranomaismääräykset ja muu lainsäädäntö on huomioitava.

Huoneiston toisen käyttöön luovuttaneen osakkaan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot käyttöoikeuden saaneesta. Yhtiölle annetaan lain edellyttämät tiedot pyynnöstä esimerkiksi käyttöön liittyvien velvollisuuksien tai vahingonkorvausvastuun selvittämiseksi. Tämä osakkaan velvollisuus on eri asia kuin vuokralaisen ilmoitus vuokranantajalle.

Hallintaanoton perusteita ja tiedoksiantomenettelyä uudistettiin. Arvioitavaksi voivat tulla esimerkiksi muu erittäin painava syy ja terveyden suojaamiseksi säädetyn tai määrätyn rikkominen. Sähköinen varoitus tai päätös on toimitettava lain edellytyksin; pelkkä viestin lähettäminen ei korvaa koko menettelyn tarkistamista.

Kunnossapitovastuuta täsmennettiin muun muassa ikkunoiden osalta. Lain lähtökohta on yhtiön vastuu osakehuoneistojen rakenteista, eristeistä ja ikkunoista. Tarkista myös yhtiöjärjestys ja oman yhtiön vastuunjako isännöitsijältä ennen korjaustoimenpidettä.

Konkurssia koskeva muutos liittyy taloyhtiön konkurssiin. Osakkaan hallintaoikeuden ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden päättymisestä säädetään suhteessa pesänhoitajan tiedoksiantoon. Kyse ei ole yleisestä säännöstä osakkaan henkilökohtaisen konkurssin varalle. Ennen lain voimaantuloa alkanutta konkurssia koskevat aiemmat säännökset.

Uudistus selkeyttää myös taloyhtiön toiminnan päättämiseen, selvitystilaan ja omaisuuden luovutukseen liittyvää päätöksentekoa. Nämä ovat yhtiökohtaisia, laajoja ratkaisuja. Selvitä menettely, päätöksenteon edellytykset ja siirtymäsäännökset isännöitsijän ja tarvittaessa juristin kanssa.

Esimerkit ovat kuvitteellisia ja yksinkertaistettuja. Ne havainnollistavat lain lähtökohtia, eivät ratkaise yksittäistä riitatilannetta.

• 1. Vanha sopimus ja pitkä vuokrasuhde: Mari on asunut vuonna 2023 tehdyllä sopimuksella. Vuokranantaja irtisanoo sopimuksen marraskuussa 2026. Lähtökohtainen irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Uuden lain neljän kuukauden aika ei automaattisesti korvaa sitä.
• 2. Parvekkeella tupakointi: Jarmon vuoden 2021 sopimus ei mainitse tupakointia. Pelkkä maininnan puuttuminen ei ole lupa. Uusi oletuskielto koskee myös tätä sopimusta. Mahdollinen aiempi lupa ja muut tupakointikiellot selvitetään erikseen.
• 3. Vakuus takaisin: Sopimus päättyy 30.11.2026, hallinta luovutetaan samana päivänä eikä palautukselle ole perusteltua estettä. Vakuus palautetaan tai vapautetaan viipymättä, viimeistään 14.12.2026. Jos on perusteltu saatava, samassa määräajassa annetaan kirjallinen pidättämisilmoitus perusteineen ja määräarvioineen.
• 4. Irtisanominen sähköisesti: Osapuolet ovat sopineet yksilöllisesti ja kirjallisesti sähköpostista tiedoksiantoon ja tekstiviestistä herätteeseen. Kun lain muutkin edellytykset täyttyvät, ilmoitus lähetetään sähköpostilla ja heräte tekstiviestillä. Tiedoksisaannin oletus on kolmantena päivänä herätteen lähettämisestä, jollei muuta näytetä.
• 5. Lyhytvuokraus ja häiriöt: Toistuvat lyhyet vuokraukset aiheuttavat yhtiössä melua ja ylimääräisiä kustannuksia. Yhtiö selvittää tapahtumat, lain mukaisen perusteen ja tarvittavan varoitus- ja päätösmenettelyn. Pelkkä lyhyt vuokra-aika ei sellaisenaan merkitse automaattista hallintaanottoa.

• Vuokralainen: tarkista sopimuksen tekopäivä, ilmoita muut asukkaat, pidä yhteystiedot ajan tasalla, dokumentoi asunnon kunto, tarkista muuttopäivä ja seuraa vakuuden palautusta.
• Vuokranantaja: erottele vanhat ja uudet sopimukset, päivitä sopimuspohjat, sovi sähköiset kanavat asianmukaisesti ja varmista vakuuden palautuksen sekä tiedoksiantojen käytännöt.
• Osakas: varmista käyttöoikeuden saaneen tiedot, kerro vuokralaiselle taloyhtiön käytännöt ja selvitä yhtiöjärjestyksen vastuunjako sekä mahdolliset tupakointikiellot.

Lisätietoa löydät oppaista tupakointi vuokra-asunnossa, vuokranantajan irtisanomisaika ja vakuuden palautus.

OVV Vuokravälitys auttaa uuden vuokralaisen löytämisessä ja vuokrauksen hoitamisessa. Välitys + 12 kk takaus lisää sovitun vuokratakauksen. OVV Kokonaispalvelu kattaa vuokrasuhteen jatkuvaa hoitoa ja vuokratakauksen koko vuokrasuhteen voimassaoloajalle palveluehtojen mukaisesti. Valitse omalle asunnollesi ja tarvitsemasi avun laajuudelle sopiva palvelu.

Joensuussa voit kysyä omasta tilanteestasi OVV Asuntopalvelut Joensuulta. Kerro sopimuksen tekopäivä ja kysymys, jonka haluat ratkaista. Palvelun sisältö ja mahdollinen toimeksianto sovitaan erikseen.